Bail Réel Solidaire – BRS

L’Organisme de Foncier Solidaire (OFS), est une structure à but non lucratif, agréée par l’État, qui a pour mission de rendre le logement abordable aux ménages sous plafonds de ressources, en particulier dans les zones où le foncier est cher.

L’OFS achète des terrains et met en place des Baux Réels Solidaires (BRS), un dispositif juridique innovant entré en vigueur en 2017, en application de la loi du 6 août 2015 pour la croissance, l’activité et l’égalité des chances économiques.

Par arrêté préfectoral en date du 13 janvier 2025 Habitat de la Vienne, membre de Terre et Mer Habitat, est agréé OFS.

La durée du BRS varie de 18 à 99 ans selon le contrat signé avec l’Organisme Foncier Solidaire.

L’OFS d’Habitat de la Vienne prévoit une durée de 90 ans pour ses contrats.
A chaque revente la durée du contrat est automatiquement rechargée, ainsi le BRS ne perd pas de valeur.

Comme n’importe quel propriétaire vous pouvez réaliser des travaux dans votre logement dans la limite des règles fixées par un éventuel règlement de copropriété et tant qu’ils ne détériorent pas l’état du logement.

En cas de revente vous pourrez valoriser ces travaux dans la limite d’un % défini par votre contrat BRS, sur présentation de facture et à condition qu’il ne s’agisse pas de travaux d’entretien.

L’article L255-7-1 du Code de la construction et de l’habitation précise que « le preneur dispose du droit de vote pour toutes les décisions de l’assemblée générale des copropriétaires ». Et « chacune des deux parties peut assister à l’assemblée générale des copropriétaires et y formuler toutes observations sur les questions pour lesquelles elle ne dispose pas du droit de vote ».

En effet le propriétaire BRS est un copropriétaire qui détient le droit de vote pour presque toutes les décisions de l’assemblée générale hormis celles portant sur les actes d’acquisition immobilière, les actes de disposition, les travaux comportant transformation, addition ou amélioration, la modification ou l’établissement du règlement de copropriété, dans la mesure où il concerne la jouissance, l’usage et l’administration des parties communes.

Le propriétaire du BRS est seul débiteur des charges de copropriété, y compris pour les décisions qui relèvent du droit de vote de l’organisme foncier solidaire (OFS). Les appels de fonds inhérents aux travaux votés en assemblée générale constituent des charges exceptionnelles dont le titulaire du BRS devra s’acquitter.

Vous voici propriétaire BRS et il vous faut aussi payer une redevance mensuelle pendant toute la durée d’occupation à l’organisme de foncier solidaire (OFS). Cette redevance foncière comprend le droit d’occupation du terrain – qui reste la propriété de l’OFS –, le financement et les frais de gestion du terrain par l’organisme OFS. Le non-paiement constitue un cas de résiliation du bail. Le défaut de paiement de la redevance à l’OFS peut avoir de graves conséquences, notamment la résiliation anticipée du contrat de bail pour inexécution des conditions du contrat.

Il est tout à fait possible de vendre son logement acquis en BRS à des acquéreurs répondants aux mêmes conditions : plafond de ressources et engagement de résidence principale.

Avant la vente l’OFS doit agréer le nouveau ménage.

Le calcul du prix de vente est indiqué dans le contrat :
→ Prix d’achat du logement initial indexé sur le coût de la construction et majoré des éventuels travaux d’amélioration du bien.

Le montant de la revente ne peut cependant pas excéder les plafonds de prix réglementaires.

En cas de décès, vos enfants peuvent hériter du logement BRS.
2 cas de figure :

1. Si l’héritier répond aux critères d’éligibilité (plafond de ressources et résidence principale), il pourra occuper le logement dans les conditions fixées par le BRS.
2. Dans le cas contraire, il dispose d’un an pour revendre le bien à un ménage éligible. Si l’héritier rencontre des difficultés à revendre le bien, il pourra se rapprocher de l’OFS pour être accompagné dans ses démarches. En cas de décès de l’un des conjoints (mariage ou PACS), aucune condition d’éligibilité n’est requise pour le conjoint survivant, qui continue à occuper le logement à titre de résidence principale.

La très grande majorité des OFS ne permet pas la mise en location du bien.

Le logement en Bail Réel Solidaire doit être occupé par son propriétaire à titre de résidence principale (c’est-à-dire 8 mois/12). Si le propriétaire ne peut plus occuper le logement il doit le revendre dans les conditions fixées par le contrat BRS.